编者按：在租房时，不少人都听说过“买卖不破租赁”，觉得只要自己租了房，就算房子换了主人，也能安心住到租期结束。听起来确实很有保障，可事实真的这么简单吗？

案情简介

小路是老张房子的租客，2025年3月某日，小路下班回家后发现家中有人来过的痕迹，以为家中进入了小偷，但询问邻居后得知是房东老张带人来看房子。因为老张在未告知小路的情况下带中介来看房，小路觉得老张侵犯了自己的权益。

随后，小路主动联系老张询问原因。两人为此发生激烈争吵。在争执中，老张提到，自己已在多个网络平台发布了售房信息，并打算尽快完成交易，希望小路能够理解并配合。小路坚决反对，认为老张的行为不仅违反了租赁合同的约定，还严重影响了自己的生活质量，要求老张立即停止买房带看行为，并赔偿因此给自己造成的精神损失。

两人矛盾越发激化。小路在与房东多次商讨无果之后，一气之下便报了警。后该案委托移送至街道调解委员会开展调解。

调解过程

调解员在接到案件委托后第一时间了解事件的前因后果。经过了解，两人对于事实大体描述一致。

小路认为老张在自己不知情的情况下带人进来，自己的人身财产安全得不到保障。而后自己在联系老张后却得知老张是想将房子卖出。因此，小路对老张的行为十分不满。小路觉得自己作为承租人，在租赁合同有效期内享有稳定的居住权，房东未经允许擅自带人看房侵犯了他的居住安宁和隐私权。

老张则表示，自己作为房产所有人，有权处置自己的财产，带看房屋是售房过程中的必要步骤，无需提前告知小路。

调解员认为，本纠纷主要问题集中在房东是否可以未经通知带人看房这一点上。调解当天，双方当事人在经过劝导后情绪已经基本平稳下来，但依旧争执不下，无法达成和解。小路认为，房东在出售租赁房产时，应履行通知义务，并尊重承租人的优先购买权。小路认为老张的行为给其带来了极大的精神压力，要求赔偿相应的精神损失。

老张认为，自己的行为并未造成实质性损害，因此拒绝赔偿。

调解员首先向双方解释了相关法律法规。依据民法典规定，老张在出售租赁房产时，应履行提前通知义务，并尊重承租人的优先购买权。此外，住所作为个人私密空间，属于个人隐私。该房屋为小路整租，老张在小路不在家时带第三人来房屋内看房，不仅侵害小路隐私，还导致小路的财产安全无法得到保障，一旦小路发生财产损失，老张应承担相应责任。

老张听后表示自己确实没有考虑这么多。

调解员也向小路说明尽管老张的行为不适当，但并未对他造成实质性损害，精神损失的赔偿请求需谨慎考虑。

在调解员的引导下，双方逐渐冷静下来，开始寻找解决问题的方案。老张表示，自己因为家庭经济问题急于卖房，确实在售房过程中忽略了通知义务，愿意向小路道歉，并承诺今后在带看房屋前会提前告知小路。

小路则表示，他理解老张的经济压力，但希望老张能够尊重他的合法权益，避免类似事件再次发生。

调解员征询了小路是否愿意继续租住该房屋的意向，指出民法典有“买卖不破租赁”的规则，但后续带看房以及成交后的新房东意向均可能影响到小路正常生活。小路希望在老张出售房屋前解除租房合同，因自己后面租期还有很长，而且提前预交了一年的房租，老张违约在先，且自己临时出去找房子也需要花费额外时间精力及可能的中介费支出，因此需要老张退租金并给予一定的补偿。

老张表示认同，调解员协助双方计算了退换房租及补偿金额，双方就此握手言和。

经调解，最终双方当事人达成如下调解协议：老张自协议签订当日，向小路一次性补偿17000元并当场道歉。

案例评析

“买卖不破租赁”是民法规则，为的就是保障广大租客的权益，然而时至今日很多人对保护租赁关系的重要性依然没有足够的了解。

在本次纠纷中，不仅涉及到租赁权益保障，还涉及到隐私权保护。如果老张能够在售房前与小路进行沟通，尊重对方的合法权益，或许可以避免这场纠纷的发生。

同样，小路在发现问题后，如果能够冷静处理，通过合法途径维护自己的权益，也可以减少矛盾升级的可能性。

在租赁关系中，双方应明确各自的权利和义务，避免产生不必要的纠纷。房东在出售租赁房产时，应充分考虑承租人的合法权益；租客在享受居住权的同时，也应遵守租赁合同的约定，按时支付租金等费用。

本案中，调解员积极发挥作用，为双方提供公正、高效的调解服务，促进租赁市场的健康发展。

涉及法律

《中华人民共和国民法典》

第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第七百二十八条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

第一千零三十二条规定：自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。

第一千零三十三条规定：除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得实施下列行为：……（二）进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；……（六）以其他方式侵害他人的隐私权。

（南西街道司法所 张子奕）

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