文 上海纪年律师事务所 王鹏律师

随着城市社区规模的不断扩大和居民需求的日益多样化，基层社会治理问题日益突出。为了营造更加和谐、有序的居住环境，加强社区普法宣传显得尤为重要。小区物业是当前基层社会治理框架下的重要参与者，对社区的和谐与稳定建设发挥着不可替代的重要作用。

本文将从法律角度出发，概述业主与物业公司的权利义务以及对常见的社区治理存在的问题进行解析，以期提高小区业主和物业公司的法律素养，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求，促进小区和谐共处。

一、业主的权利与义务

1、业主的主要权利体现在：对其专有部分的所有权、对共有部分的使用权和管理权、参与权与表决权、知情权与监督权以及其他相关权利。这些权利共同构成了业主在物业管理活动中的基本权益保障；

2、业主的基本义务主要是：按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用、遵守社区的规章制度和管理规定。这是业主的基本义务，也是保障物业服务正常运行的前提。

二、物业公司的权利与义务

1、自主经营管理权：物业公司依照物业服务合同有关约定，有权自主经营和管理小区内的相关事务，包括但不限于广告经营、停车管理、场地租赁等经营活动，以增加小区的管理经费和改善业主的生活环境；

2、公开透明管理：物业公司建立健全的财务管理制度和信息公开制度，定期向业主公布物业服务费用收支情况、维修基金使用情况等重要信息，接受业主的监督；

3、尊重业主权益：物业公司应充分尊重业主的知情权、参与权和监督权，积极听取业主的意见和建议，不断改进服务质量和管理水平。

三、社区治理中常见的问题

1、物业服务合同的定义以及主要内容？

答：物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。这里的物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。物业服务合同的主要内容是物业服务事项、物业服务质量、物业收费标准、物业服务期限、维修资金的使用等条款。

【法律索引】

《民法典》第九百三十七、九百三十八条

2、如何有效预防小区高空抛物、坠物事件，避免惨剧发生？

答：在日常生活中，小区内高空抛物、坠物等惨剧事件屡见不鲜，为了更有效的保障社区居民人身安全及财产，物业服务企业可以通过以下措施来预防：开展高空抛物危害宣传、组织专题讲座、完善硬件设备、开展定期检查、加强与相关部门合作等措施。

【法律索引】

《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条、五十四条

3、物业专项维修基金的具体用途是什么？

物业专项维修基金，即住宅专项维修基金，其用途是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新以及改造。该基金属于专项基金，依法只能使用于法定用途，不得挪用。

住宅共用部位是由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指物业服务区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、消防、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

【法律索引】

《住宅专项维修资金管理办法》第十八条

4、住宅小区停车位权利归属的问题

第一种：规划内小区车位的权利归属问题

建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库根据合同约定确定权利归属。如果业主想要获得车位，可以采用购买或者租赁的方式。

第二种：利用公共道路或者其他场所设置的车位的归属

利用公共道路或者其他场所设置的车位属于小区公共部分，属于小区业主共同所有。

【法律索引】

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、二百七十六条

综上，构建一个良好、有序的社区家园，需要小区业主与物业及相关人员的共谋共建。业主在空闲之余要积极参与社区管理、提出合理建议，物业公司要不断提高自身服务质量，加强与业主良性沟通。