文 唐秋生（天原二村居民区）

物业管理对城市治理具有举足轻重的作用，由于物业管理涉及广大群众的根本利益，物业又承接了大量的城市基层管理任务。如何做好这项工作，浦东新区周家渡街道的“物业+”模式和经验，给人们打开了思路，受到了启迪。所谓“三车六马”，即物业管理由行政、市场和社会这“三驾马车”，以及街道办事处、房管办事处、物业管理公司、专业服务公司、居委会、业委会这六匹“马”构成。周家渡街道的经验，其核心内容是“党建+物业”、“改革+物业”以及“治理+物业”。笔者仅从党建、改革、治理三方面，谈一些不成熟的想法。

一是党建的引领。社区是城市建设的基层组织，当前“单位人”逐渐转变为“社区人”，社区越来越成为人们的主要生活空间。要推进社区建设，必须完善和加强基层服务和管理网络，建立新型社区管理和服务体制，这是确保社区有序运行和群众安居乐业的重要措施，也是构建和谐社会的重大任务。业主委员会是社区的新事物，如何让其健康发展则是一个重要课题。而物业管理和服务涉及社区民生工作，如何做到规范化、法制化、有待实践中逐步解决。目前有些社区业委会与物业引发的矛盾时有发生，从而引发社会的广泛关注。社区党组织如何在新的形势下加强党的领导，是有现实和积极意义的。习近平总书记强调指出，党的领导必须全面系统整体加以落实。而某些业务部门对此不很理解，认识上存在很大差距，认为“行政业务与党建工作有区别”，“居民区党组织领导不了业委会和物业公司”，“业委会和物业只要搞好水电煤就可以了”等等。随着《物权法》以及《物业管理条例》的颁布和实施，党的许多文件规定，认识差异、体制不顺、机制不全的问题得到逐步解决，在社区实践中形成了独具特色的“四位一体”管理模式、社区党组织、居委会、业委会、物业公司四方，在相互依靠、相互配合下，进一步发挥了社区党组织的领导核心作用，居委会的指导作用，物业公司的管家作用，业委会的主人翁作用。党建引领走在前面的社区，在街道党工委领导下，加强对物业企业党的建设，开展党建联建，建强红色物业，将物业管理融入社会治理，共同创建了一个社区和谐的宜居环境。

二是改革的契机。发展要通过改革来促进，物业管理行业也不例外，回顾以往走过的道路，均与改革密切相关，出现四大变化：首先，企业地位变了。在计划经济时代，企业是行政机构的附属物，没有什么自主权，通过改革企业已成为相对独立的经济实体，自主经营、自负盈亏、自我改造、自我发展。其次，管理方式变了。在计划体制下，习惯于“朝南坐”，唯我说了算。通过改革，房管所转变为物业公司，并引入竞争机制，推进物业市场化、规模化、区域化，增强了物业竞争力。特别是公有住宅出售后，建立了业主委员会，业主成为物业管理的主体，有权决定一切重大事情，包括聘用物业谁来管理，或实行业主自治机制。再次，服务宗旨变了。物业在“以人为本”思想指导下，物业服务业主成为第一位任务。居住涉及民生，安家才能幸福，因此业主的需求是物业服务的目的，归宿和动力。优秀的物业企业“以服务为精神力”，不断提高物业服务品质，为业主提供优质服务，立足本职，乐做“份外事”，实观并满足广大群众的需求，做好一切服务工作，“物业管理”实际上已成为“物业服务”。第四，参与意识变了。物业原来那种纵向的，封闭的体制已经改变，现在已经建立起一种新型的、横向的、开放的企业结构。物业密切联系业主，走进社区，了解社情民意，走访慰问群众，扶贫帮困，开展各种联谊和志愿者活动，积极参与社区管理和建设。

观念是改革的先导，现在，物业的市场观念、价值观念、竞争观念、投入产出观念等等，已进入物业全体员工的脑海之中，这正是改革的动力。在新的形势下，深化改革的窗口已经开启，物业正站在新的历史起点上，进一步探索改革路径。

三是治理的民主。基层民主是全过程人民民主的重要体现，协商民主是实行全过程人民民主的重要形式。物业管理是服务群众的民生工作，当下，广大群众涉及的利益多元化，表达的意愿时常千差万别，如何关注不同群众的利益，做到各得其所，是物业工作的重中之重。物业一线人员，有时会感到如今的工作越来越难做，难就难在“百姓百心”，如何在纷繁复杂中找到符合绝大多数群众利益的需求，这是突破的关键所在。因业主之间、业主与业委会之间、业主与物业之间存在的矛盾或意见分歧，常常成为治理的难点。现在物业经过实践探索，总结出一个行之有数的办法，那就是在党建引领下，持续多年开展的“听证会”、“协商会”以及“现场办公会”制度，已成为面对面知晓民情、解决民需的有益探索。基层民主协商以及社会组织协商，能使发扬民主和增进团结相互贯通、建言共识和凝聚共识双向发力。治理的民主、增强了社区群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的实效，从而使物业在为民服务方面，再上一个新的台阶。