水霞居民区是仙霞新村街道第二大居民区，有居民2600多户，实有人口6500余人，总面积15.79万平方米，由6个自然小区组成，除了星霞苑和新城花园为独立商品房小区外，其他茅台雅苑、水霞小区、安虹小区和虹霞高层小区等4个自然小区没有围墙进行物理分隔，公共部位分界不清。多年以来，“分而治之”的问题一直没有得到有效解决，社区治理总是“头痛医头、脚痛医脚”，造成了物业“多头管理”，业委会“各自为政”，居民投诉“此起彼伏”，居委会“应对不暇”局面。

水霞居民区党总支把这些操心事、烦心事、揪心事看在眼里、放在心里，下决心一定要让小区物业管理从“吐槽点”变成“认可点”。在街道党工委的支持下，居民区党总支聚焦党建引领物业治理，实践探索了“用脚步缩短距离、用协商消除分歧、用实干赢得信任、用真情温暖民心”的“四用”工作法。历时近两年，在四个小区完成了物业集约化管理，规范了物业服务内容，明确了岗位职责，通过“物业先整改，居民再买单”的方式，成功实现多层住宅小区物业费从0.18元/平方米提升至0.8元/平方米，高层物业费从0.95元/平方米提升至1.55元/平方米，且仍保持较高收缴率，物业正常运转的同时，还能将70%社区收益纳入居民公共收益账户，实现了“双赢”。

注重问题导向

推进裉节难点“排摸行动”

2022年，水霞居民区党总支书记杨华到任，居委会门口就如“门诊窗口”一般，排满了来反映社区问题的居民。通过深入倾听居民诉求、实地走访调研、召开座谈会等方式，居民区党总支梳理了居民意见最大、投诉频率最多的“问题清单”，了解到最主要的“病因”在物业多头管理上。一是物业管理收费标准不统一，物业公司服务质量存在很大差异。4个小区多层住宅仅为0.18元/平方米，高层住宅为0.95元/平方米。由于各小区收费不同，且较低的物业服务费用难以支撑物业企业正常运作，更难以满足当前居民对物业服务的期望，社区矛盾也时常产生。二是公共部位管理权责不明，各物业对交界地区管理存在“扯皮”情况。遇到问题时，各物业公司相互推诿，均认为交界地区不属于自己管理范围，时常出现诸如“一条主干道两家物业分片打扫”的情况。三是分散管理使小区资源得不到有效整合，居委会管理成本大大增加。在小区“家门口”工程、“微更新”项目等实事项目推进过程中，由于需要各小区物业全力配合，居委会不得不多次进行协调对接，时常耗费了大量人力和精力，却收效甚微。

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注重多方助力

推进物业治理“破冰行动”

找到问题“症结”，居民区党总支下定决心，一定要加快推进物业集约化管理工作以“对症下药”真正解决问题。但要想实现物业集约化管理，首先要做通“人”的思想工作，推动各方在思想认识上达成共识。一是争取街道支撑形成工作专班，由街道班子成员挂帅，街道职能科室全程指导，居民区党总支具体推进，明确责任分工，制定工作计划，形成工作合力，全力推进水霞物业集约化管理进程。二是争取物业公司配合居民区通过与物业公司沟通，了解到管理虹霞高层的大楼物业、管理安虹小区、水霞小区的新程物业与仙霞物业均表示由于连年亏损，均有退出物业服务管理的意向。在居民区党总支推动下，物业公司与居民区达成共识，均认同水霞居民区物业集约化管理是大势所趋、势在必行。三是争取业委会理解由居民区党总支牵头多次召开“四位一体”会议，从大局和实际出发，向4个业委会开诚布公阐明物业集约化管理的必要性和重要性，由专业人员针对业委会提出的各类问题进行答疑解惑，打消业委会成员思想顾虑。四是争取党员群众带头通过居民代表会议、党员大会、楼组长会议、居民骨干会议等多个渠道，大力宣传物业集约化管理工作优势，介绍推进流程以及物业管理相关法规政策，再由党员群众发挥“头雁”作用，为顺利实施集约化管理争取到更多居民群众的理解和认同。

注重群策群力

推进集约管理“攻坚行动”

针对三个小区物业的退出意向，居民区采取“先托管后选聘”的方式分步实施，即先由这3个小区业委会向街道申请物业公司托管，待物业公司正式退出后，再启动聘用程序。街道根据“就近原则”，在“长宁区临时物业服务企业预选库”中选定纺原物业进行临时托管。在这期间召开了34场征询会、协调会，居民区党总支明确了三条工作原则：一是确保工作程序的合法性。明确物业集约化管理工作必须经市、区物业管理行业协会专家认定合法性，并经水霞小区、茅台雅苑、安虹小区、虹霞高层专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半数的业主表决通过后方可正式实施。二是确保评选过程的专业性。由城运中心、居委会、业委会代表成立评审工作小组，并邀请行业协会专家，根据“以质论价、质价相符”的原则，对托管物业公司提交的物业管理服务方案进行评定。三是确保协调运转的集约性。在托管期后，3个小区陆续通过业主大会征询，与纺原物业签订正式物业管理服务协议。4个小区实现了物业管理区域一体化。随后，在居民区党总支的指导下又通过了4个业委会同意合并的征询工作，即将实现4个小区产生一个业委会，由1个物业公司管理的新模式。

注重居民参与

推进意见征询“阳光行动”

为了让居民更加深入地了解物业集约化管理工作以及托管物业服务企业情况，居民区党总支始终坚持公开透明、公平竞争的原则，扎实推进业主意见征询工作。一方面，对集约化管理工作推进情况、托管物业服务企业情况进行全面公示。利用小区宣传栏、楼组长会议、党员议事会等方式，对托管物业公司物业管理方案、收费标准、服务项目、公共收益分成等内容进行集中宣传公示，广泛征询业主意见和建议。另一方面，在业主意见征询阶段进行全程服务。为确保水霞居民区物业选聘一次成功，选出一家符合大多数业主需求的物业服务企业，在4个小区业主大会通过方案后召开竞聘说明会，由物业公司负责人向居民代表介绍服务理念、服务优势和特长，并为居民现场解疑答惑，赢得了居民的信任。与此同时，居民区党总支领导下的“四位一体”机制运作良好，推动解决了居民关切的高层电梯安装“云梯”监控系统、非机动车充电桩全覆盖、房屋漏水、管道老化等问题。并与街道“生态水城”美丽街区项目紧密对接、一体推进，水霞公园开通了“后门”打通步道堵点、小区内部增添了健身步道，小区居民可以在新打造的休憩凉亭中歇歇脚、聊聊天，小区面貌焕然一新，幸福感油然而生。